Сопровождение сделок с загородной недвижимостью

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В частности, договоры купли-продажи, мены, дарения, ипотеки долей. Однако есть исключения – не нужно удостоверять у нотариуса:

• Сделки с долями, которые совершают все участники долевой собственности.
• Сделки с земельными долями.
• Отчуждение долей в многоквартирном доме, который включили в программу реновации.
• Ипотеку долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, которую оформляют с кредитными организациями.

Когда нотариальная форма договора обязательна, ее несоблюдение влечет недействительность сделки. Такой договор будет ничтожным (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

Задаток выполняет 3 функции:

1. доказательственную – задаток свидетельствует о том, что договор заключен;
2. обеспечительную (штрафную) – задаток обеспечивает надлежащее выполнение сторонами своих обязательств;
3. платежную – задаток представляет собой часть платы по договору.

По общему правилу задаток – это способ обеспечения обязательств. НО ВАЖНО ПОНИМАТЬ, ЧТО задаток может быть как выгоден, так и не совсем.

Несоблюдение правил закона при выдаче задатка может привести к тому, что договор о задатке будет недействительным, а внесенная сумма будет считаться либо авансом в счет будущих платежей (если договор будет признан заключенным), либо неосновательным обогащением продавца (если договор будет признан незаключенным).

Неосновательное обогащение можно будет получить обратно путем предъявления самостоятельного требования о взыскании суммы неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Аванс будет засчитан в счет платежей по договору. Однако в любом случае покупатель (заказчик) не сможет получить те выгоды, ради которых он заключает соглашение о задатке.

Реестровые ошибки – это ошибки, которые перенесены в ЕГРН из неправильно оформленных документов. Например, когда кадастровый инженер неверно провел межевание. Росреестр исправляет такие ошибки только на основании новых документов либо по решению суда (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Да, может. В таких ситуациях арендатор вправе отказаться от договора, если право на отказ содержится в законе. Сейчас таких случаев два: отказ от бессрочного договора аренды и отказ от договора аренды в период пандемии коронавируса.

Есть пять способов, как продавец может принять оплату за недвижимость:

1. забрать деньги из банковской ячейки;
2. получить деньги на расчетный счет;
3. забрать деньги в банке через аккредитив;
4. получить оплату у нотариуса;
5. предъявить вексель покупателя.

У каждого из них свои особенности: плюсы и минусы. Самый безопасный способ для продавца – получить деньги на свой расчетный счет до регистрации перехода права. Однако на такой вариант редко соглашаются покупатели.

Налог платить нужно практически всегда. Исключением может стать наступление предельного срока владения. Как его посчитать? Срок считайте с даты регистрации права собственности на квартиру, за исключением, если квартира перешла в порядке наследства (срок в этом случае считается с даты смерти наследодателя) и, если приватизировали квартиру до 1 января 1998 года, срок считайте с даты ее приватизации.

Освобождаются от сдачи декларации только те, кто владели квартирой до ее продажи более минимального срока владения (3 или 5 лет). Если срок был меньше, то декларировать и платить налог необходимо. Срок уплаты налога – до 15 июля следующего года после продажи квартиры. При этом декларацию 3-НДФЛ нужно сдать в налоговую по месту учета до 30 апреля (п. 3 ст. 80, п. 3, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК).

ДА – ОБЯЗАТЕЛЬНО! Сейчас много судебных споров по вопросам качества дома. Продавцы научились скрывать все внутренние недостатки и без детального осмотра (лучше с профессионалом) бывает их и не разглядеть. Если вы не хотите потом тратить время или на устранение недостатков или на судебные тяжбы в отношении соразмерного уменьшения цены – обязательно и перед сделкой, и при подписании акта приема передачи будьте внимательны и щепетильны.

Эти два документа нужно подать на регистрацию, только если договор необходимо удостоверить у нотариуса или договор нужно зарегистрировать (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). В остальных случаях на регистрацию эти документы можно не представлять, однако лучше их получить у покупателя. Это позволит продавцу быть уверенным, что супруг покупателя знает о сделке.